전세 월세 전환 계산, 손해 안 보는 법
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전세를 월세로 바꿀 때, 계산 공식부터 알아야 한다
전세보증금 일부(또는 전부)를 월세로 돌리는 것을 흔히 전월세 전환이라 부릅니다. 핵심 공식은 하나입니다. 전환되는 보증금 × 전환율(연) ÷ 12 = 월세. 반대로 이미 정해진 월세가 적정한지 확인하려면 (연간 월세 총액 ÷ 전환되는 보증금) × 100 = 전환율(%)로 역산하면 됩니다. 이 두 식만 알면 임대인이 제시한 조건이 시세보다 유리한지 불리한지 스스로 검증할 수 있습니다.
전세를 월세(또는 반전세)로 바꿀 때
예를 들어 전세보증금 3억 원짜리 집을 보증금 1억 원 + 월세로 전환하고 싶다면, 전환되는 금액은 3억-1억=2억 원입니다. 여기에 협의한 전환율(연 5%라고 가정)을 곱하면 연 1,000만 원, 12개월로 나누면 월세 약 83만 원이 나옵니다. 전환율이 6%면 월 100만 원, 4%면 월 66만 원대로 낮아집니다. 같은 보증금 차액이라도 전환율 1%p 차이가 월세 몇만~십몇만 원 차이로 이어지므로, 전환율 숫자 하나만 보지 말고 반드시 월세 실수령(지급) 금액으로 환산해 비교해야 합니다.
월세를 다시 전세로(보증금을 늘려 월세를 줄일 때)
반대로 월세 부담을 줄이려고 보증금을 추가로 넣는 경우도 같은 공식을 거꾸로 적용합니다. 월세 10만 원을 줄이고 싶다면 필요한 추가 보증금은 (줄이려는 연간 월세) ÷ 전환율로 계산합니다. 전환율이 6.7%라면 연 120만 원(월 10만 원×12) ÷ 6.7% ≈ 1,791만 원이 필요합니다. 이 값은 전환율이 낮을수록(임차인에게 유리할수록) 더 큰 목돈이 필요해진다는 점도 함께 기억해야 합니다.
법정 전환율 상한, 언제 적용되고 언제 안 될까
주택임대차보호법 제7조의2는 임대차 기간 중 보증금을 월세로 전환할 때 곱할 수 있는 비율의 상한을 정해 두고 있습니다. 상한은 ① 연 10%와 ② 한국은행 기준금리 + 2%포인트 중 더 낮은 비율입니다. 기준금리는 수시로 바뀌므로, 정확한 현재 상한을 계산하려면 그 시점의 한국은행 기준금리에 2%p를 더한 값과 10%를 비교해야 합니다.
전월세 전환율 법정 상한 = min(연 10%, 한국은행 기준금리 + 2%p). 이 글 작성 시점(2026년 9월) 기준 한국은행 기준금리는 연 3.00%이므로, 상한은 3.00%+2%p=5.00%로 10%보다 낮으므로 5.00%가 적용됩니다. 기준금리는 이후에도 다시 바뀔 수 있으니, 실제 적용 시점의 한국은행 기준금리를 직접 확인해야 합니다. 이 상한은 존속 중인 임대차 계약에서 보증금을 월세로 바꿀 때만 적용된다는 점이 핵심입니다.
갱신계약·기존 계약 중 전환에 적용되는 상한
기존 세입자가 계약을 유지하거나 계약갱신청구권을 행사한 뒤, 그 계약기간 중에 임대인과 협의해 보증금 일부를 월세로 돌리는 경우에는 위 법정 상한이 그대로 적용됩니다. 임대인이 이 상한을 넘는 전환율을 요구하면 임차인은 초과분에 대해 반환을 요구할 수 있습니다.
신규 계약은 상한 없이 자유 협의
반면 처음부터 월세(또는 반전세) 조건으로 새로 계약을 맺는 경우는 '보증금을 월세로 전환'하는 상황이 아니라 임대인과 임차인이 처음부터 조건을 합의하는 것이므로 법정 상한이 적용되지 않습니다. 실제 시장에서 신규 계약 전환율이 6~10% 수준으로 법정 상한보다 높게 형성되는 경우가 흔한 이유입니다. 계약을 앞두고 있다면 이 계약이 '기존 계약의 전환'인지 '신규 계약'인지부터 구분해야 협상 기준을 제대로 세울 수 있습니다.
전환율 구간별 월세 비교표
같은 보증금 차액이라도 전환율에 따라 월세가 얼마나 달라지는지 표로 확인해 보겠습니다. 보증금 차액을 2억 원으로 고정했을 때 기준입니다.
전환율(연) | 연간 월세 총액 | 월세(원/월) |
|---|---|---|
4% | 800만 원 | 약 66.7만 원 |
5% | 1,000만 원 | 약 83.3만 원 |
6% | 1,200만 원 | 100만 원 |
8% | 1,600만 원 | 약 133.3만 원 |
10%(법정 상한) | 2,000만 원 | 약 166.7만 원 |
표에서 보듯 전환율이 4%에서 10%로 오르면 같은 보증금 차액인데도 월세가 2.5배로 뛰어오릅니다. 임대인이 제시한 월세가 이 표의 어느 구간에 가까운지 역산해 보면 협상 여지가 있는지 바로 판단할 수 있습니다.
전환 여부, 이 순서로 따져보세요
보증금을 월세로 돌릴지, 반대로 월세를 줄이기 위해 보증금을 늘릴지는 단순히 '얼마가 편한가'가 아니라 자금 조달 비용과 비교해서 결정해야 합니다.
줄이거나 늘리려는 보증금·월세 금액을 정한다.
위 공식으로 실제 적용되는 전환율(%)을 계산한다.
기존 계약 중 전환이면 법정 상한(10%와 기준금리+2%p 중 낮은 값)을 넘지 않는지 확인한다.
보증금을 추가로 마련해야 한다면 그 자금을 예금에 넣었을 때 받는 이자와 비교해 어느 쪽이 유리한지 따진다.
대출로 보증금을 늘린다면 대출금리가 전환율보다 낮은지 반드시 확인한다.
특히 4번 항목을 놓치는 경우가 많습니다. 목돈을 은행 예금에 두고 이자를 받는 것보다, 그 돈을 보증금으로 넣어 월세를 줄이는 쪽의 실질 수익률(전환율)이 예금 금리보다 높다면 보증금 증액이 더 유리한 선택이 될 수 있습니다. 반대로 전환율이 예금 금리와 비슷하거나 낮다면 목돈을 그대로 두는 편이 유동성 확보 측면에서 나을 수 있습니다.
반전세·오피스텔 전환, 흔한 실수와 예외 상황
계산할 때 자주 하는 실수 3가지
월세를 연 단위로 환산하지 않고 그대로 보증금과 비교하는 실수 — 전환율 공식의 분자는 반드시 '연간' 월세 총액이어야 합니다.
관리비를 월세에 포함해 계산하는 실수 — 관리비는 전환율 계산 대상이 아니므로 순수 월세만 분리해야 정확한 전환율이 나옵니다.
신규 계약인데 법정 상한을 적용해 무조건 저항하는 실수 — 앞서 설명했듯 신규 계약은 상한 적용 대상이 아니므로, 시세와 비교해 협상하는 것이 현실적입니다.
공공임대·민간임대주택의 보증금-월세 전환
SH서울주택공사·LH 등 공공임대주택도 입주 후 임대료 부담을 낮추기 위해 임대보증금을 늘리고 월세를 줄이는 제도를 운영해 왔습니다. 다만 기관별로 전환 가능 시기(연 1회 등 특정 신청 기간 한정), 전환 한도(월 임대료의 일정 비율까지만 보증금으로 전환 가능), 적용 전환율이 다르므로 반드시 해당 공사의 공식 안내나 임대차계약서, 임대주택 관리사무소 공지를 통해 그 해 기준을 확인해야 합니다. 오피스텔이나 다세대주택을 주택임대사업자로 등록해 임대할 계획이라면, 임대료 증액 제한이나 취득세 감면 조건과 함께 전환율 상한 규정도 함께 확인하는 것이 좋습니다. 임대소득이 발생하면 종합소득세 신고 대상이 될 수 있으므로, 임대 형태를 바꾸기 전 국세청 홈택스(nts.go.kr)에서 주택임대소득 신고 기준도 확인해두면 좋습니다.
자주 묻는 질문
Q. 전월세 전환율은 지역마다 다른가요?
법정 상한은 전국 동일하게 적용되지만, 실제 시장에서 형성되는 전환율은 지역과 주택 유형에 따라 다릅니다. 일반적으로 수요가 안정적인 아파트는 전환율이 낮게, 오피스텔이나 원룸 등은 상대적으로 높게 형성되는 경향이 있으므로 계약 전 인근 시세를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
Q. 임대인이 법정 상한보다 높은 전환율을 요구하면 어떻게 하나요?
기존 계약 기간 중 전환이라면 법정 상한을 넘는 부분은 무효로 볼 수 있어 초과 지급분에 대해 반환을 요구할 수 있습니다. 다만 신규 계약으로 처음부터 월세 조건을 정하는 경우에는 상한 규정이 적용되지 않으므로, 계약 성격을 먼저 구분해야 합니다.
Q. 전환율이 낮을수록 무조건 세입자에게 유리한가요?
전환율이 낮으면 같은 보증금 차액 대비 월세 부담은 줄어들지만, 그만큼 목돈(보증금)이 오래 묶이게 됩니다. 그 목돈을 다른 곳에 투자하거나 예치했을 때의 기회비용과 비교해 판단해야 하며, 단순히 전환율 숫자만으로 유불리를 단정하기는 어렵습니다.
Q. 계약 중간에 전환을 요청하면 임대인이 반드시 응해야 하나요?
보증금의 월세 전환은 임대인과 임차인 쌍방의 합의가 필요한 사항으로, 법에서 상한을 정해두고 있을 뿐 임대인에게 전환 요청을 반드시 수락할 의무를 부과하지는 않습니다. 전환을 원한다면 계약서에 특약으로 조건을 미리 명시해 두는 것이 안전합니다.
Q. 반전세도 같은 계산 공식이 적용되나요?
네. 반전세는 전세와 월세의 중간 형태로, 낮아진 보증금과 새로 발생한 월세 사이의 관계를 계산할 때 동일한 전월세 전환 공식을 그대로 적용합니다. 보증금 차액과 전환율만 정확히 파악하면 반전세 조건의 적정성도 같은 방식으로 검증할 수 있습니다.
