인구감소지역 세컨드 홈, 세제 혜택 받는 법
목차
인구감소지역 세컨드 홈 특례, 핵심부터 정리
인구감소지역이나 인구감소관심지역에 있는 주택을 추가로 사더라도, 기존에 살던 주택과 합쳐서 1세대 2주택자로 보지 않고 계속 1세대 1주택자(1가구가 보유한 주택이 한 채뿐일 때 적용되는 종합부동산세·양도소득세 특례 요건)로 인정해주는 제도가 이른바 '세컨드 홈 특례'입니다. 조세특례제한법 제71조의2에 근거한 제도로, 지방 소멸 위기 지역에 세컨드 홈 수요를 끌어들이려는 취지입니다.
다만 온라인에 흔히 퍼진 '취득가액 6억원 이하'라는 조건은 정확하지 않습니다. 실제 가액 기준은 매수 당시 지불한 취득가액이 아니라 주택과 그에 딸린 토지의 기준시가(정부가 세금 부과 기준으로 산정해 고시하는 공시가격) 합계액이고, 그 금액도 지역에 따라 9억원 또는 4억원으로 다릅니다. 아래에서 정확한 기준과 대상 지역, 취득기한을 순서대로 정리합니다.
대상 주택 가액 기준은 취득가액이 아니라 기준시가
기준시가란 무엇인가
기준시가는 매매 계약서에 적힌 실제 거래가격(취득가액)과 다른 개념입니다. 국세청과 국토교통부가 세금 부과를 위해 매년 산정해 고시하는 공시가격으로, 실거래가보다 낮게 형성되는 경우가 많습니다. 세컨드 홈 특례는 이 기준시가를 기준으로 대상 여부를 가립니다.
- 국세청 홈택스: 주택 기준시가 조회 메뉴에서 확인 가능
- 국토교통부 부동산공시가격 알리미: 개별 단독주택·공동주택 공시가격 조회 가능
세컨드 홈 특례의 가액 요건은 취득가액이 아니라 주택과 그에 딸린 토지의 기준시가 합계액입니다. 수도권 밖 인구감소지역은 9억원 이하, 수도권에 지정된 인구감소지역 또는 수도권 밖 인구감소관심지역은 4억원 이하가 기준입니다(조세특례제한법 시행령 제68조의2, 2026.2.27 개정).
지역별로 다른 9억원과 4억원 기준
같은 인구감소지역이라도 수도권 안에 지정된 곳(예: 인천·경기 일부 인구감소지역)은 수도권 밖 지역보다 부동산 가격대가 높게 형성되는 경우가 많아, 가액 기준이 더 낮게(4억원) 설정돼 있습니다. 반대로 수도권 밖 인구감소지역은 상대적으로 여유 있는 9억원 기준이 적용됩니다. 인구감소관심지역은 애초에 수도권 밖 지역으로만 지정되는데, 이 경우에도 4억원 기준이 적용됩니다.
| 구분 | 소재 지역 | 기준시가 요건(주택+토지 합계) |
|---|---|---|
| 인구감소지역 | 수도권 밖 | 9억원 이하 |
| 인구감소지역 | 수도권 내 지정 지역 | 4억원 이하 |
| 인구감소관심지역 | 수도권 밖 한정 | 4억원 이하 |
특례 대상지역이 넓어졌다: 인구감소지역 + 인구감소관심지역
두 지역의 차이
기존에는 행정안전부가 지정한 '인구감소지역'만 세컨드 홈 특례 대상이었습니다. 그런데 조세특례제한법 제71조의2가 2025년 12월 23일(법률 제21223호) 개정되면서, 인구감소지역보다 인구 감소 정도는 덜하지만 지켜볼 필요가 있는 '수도권 밖의 인구감소관심지역'도 특례 대상에 새로 추가됐습니다.
- 인구감소지역: 행정안전부가 인구감소 정도가 심각하다고 지정한 89곳(수도권 내 일부 포함)
- 인구감소관심지역: 인구감소지역보다 한 단계 낮은 감소세를 보이는, 수도권 밖 지역만 별도로 지정한 목록
확대 적용 시점은 2025년 11월 28일
개정 부칙 제14조(적용례)에는 다음과 같이 명시돼 있습니다.
제71조의2제1항의 개정규정은 2025년 11월 28일 이후 주택을 취득하는 경우부터 적용한다.
즉 인구감소관심지역 주택으로 특례를 받으려면 취득일이 이 날짜 이후여야 하며, 그 이전에 인구감소관심지역 주택을 취득했다면 이번 확대 대상에 포함되지 않습니다. 인구감소지역 주택은 기존부터 특례 대상이었으므로 이 시점 제한과 무관하게 적용됩니다.
인구감소지역 89곳 지정 현황과 재지정 일정 주의
최초 지정과 5년 주기 재검토
현재 지정된 인구감소지역 89곳의 법적 근거는 행정안전부 고시 제2021-66호(2021.10.19. 시행) '인구감소지역 지정고시'이며, 이후 '인구감소지역 지정 변경고시' 제2024-15호로 일부 개정돼 현행 목록을 유지하고 있습니다. 이 고시 부칙 제2조(인구감소지역의 지정주기)는 「고시일로부터 5년마다 국가균형발전위원회의 심의를 거쳐 행정안전부장관이 지정·고시한다」고 규정합니다. 2021년 10월 최초 지정 이후 이 5년 주기 재검토 규정에 따라 2026년 10월 19일경 재지정 심의가 이뤄질 예정입니다.
인구감소관심지역 고시(행안부 고시 제2025-78호)는 별개 목록
한편 이번에 특례 대상으로 새로 추가된 '인구감소관심지역'은 89곳 인구감소지역과는 별개의, 더 좁은 목록으로 행정안전부 고시 제2025-78호로 지정돼 있습니다. 이 고시 부칙 제2조(유효기간)에는 「이 고시는 2026년 10월 19일까지 효력을 가진다」고만 규정돼 있을 뿐, 89곳 인구감소지역의 재지정을 직접 규정한 조항은 아닙니다. 즉 '인구감소지역(89곳)'과 '인구감소관심지역'은 근거 고시와 유효기간 표기가 서로 다른 별개의 목록이므로 혼동하지 않아야 합니다.
이 글을 쓰는 2026년 8월 현재 89곳 지정은 유효하지만, 앞서 설명한 재지정 예정 시점(2026년 10월 19일경)이 발행일 기준 약 2개월 앞으로 다가와 있어 그 무렵 대상 지역 목록이 바뀔 수 있습니다. 세컨드 홈 매입을 검토 중이라면 매입 직전에 행정안전부 지정고시 최신본으로 대상 지역 여부를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
특례 적용 조건과 신청 절차
취득기한은 2026년 12월 31일까지
세컨드 홈 특례를 받으려면 대상 주택을 2026년 12월 31일까지 취득해야 합니다. 이 취득기한은 2025년 12월 개정 이후에도 그대로 유지되고 있습니다. 특례를 받으면 새로 취득한 세컨드 홈은 종합부동산세·양도소득세의 1세대 1주택 여부를 판단할 때 주택 수에서 제외되므로, 기존에 보유하던 주택을 처분할 때의 양도소득세 비과세 판단에도 영향을 줄 수 있습니다.
신청에 필요한 확인 절차
- 매입 전, 행정안전부 지정고시로 대상 주택이 인구감소지역인지 인구감소관심지역인지 확인한다
- 기준시가를 조회해 9억원(수도권 밖 인구감소지역) 또는 4억원(수도권 내 인구감소지역·인구감소관심지역) 기준을 충족하는지 확인한다
- 주택 취득 후 관할 세무서에 특례 적용을 신고하고 매매계약서·기준시가 확인서류 등을 제출한다
- 종합부동산세·양도소득세 신고 시 특례 적용 여부를 반영해 신고한다
지방 부동산에 걸린 세제 혜택은 이번 세컨드 홈 특례 외에도 여러 갈래가 있습니다. 예를 들어 미분양 아파트 취득세 감면처럼 취득세 단계에서 혜택을 주는 제도도 별도로 운영되고 있으므로, 취득 목적과 지역에 맞는 제도를 함께 비교해보는 것이 좋습니다. 세부 요건과 신고 서식은 국세청 홈페이지에서 조세특례제한법 관련 안내를 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 세컨드 홈 특례를 받으면 세금이 얼마나 줄어드나요?
특례를 받으면 새로 취득한 주택이 종합부동산세와 양도소득세의 1세대 1주택 여부 판단 시 주택 수에서 제외됩니다. 이에 따라 기존 주택에 대한 1세대 1주택자 세액공제나 양도소득세 비과세 요건을 계속 유지할 수 있지만, 구체적인 절감 금액은 개인별 보유 주택 현황과 기준시가에 따라 달라지므로 국세청이나 세무 전문가를 통해 확인하는 것이 정확합니다.
Q. 인구감소지역과 인구감소관심지역을 어떻게 구분하나요?
인구감소지역은 행정안전부가 지정한 89곳으로, 일부는 수도권 내에도 있습니다. 인구감소관심지역은 인구감소지역보다 한 단계 낮은 감소세를 보이는 지역 중 수도권 밖에서만 별도로 지정한 목록입니다. 두 목록 모두 행정안전부 지정고시로 확인할 수 있으며, 소재지에 따라 적용되는 기준시가 요건(9억원 또는 4억원)도 다릅니다.
Q. 2025년 11월 28일 이전에 인구감소관심지역 주택을 샀다면 특례를 받을 수 없나요?
네, 조세특례제한법 개정 부칙 제14조(적용례)에 따라 인구감소관심지역 확대 규정은 2025년 11월 28일 이후 주택을 취득하는 경우부터 적용됩니다. 그 이전에 인구감소관심지역 주택을 취득했다면 이번 확대 대상에 포함되지 않으며, 기존 인구감소지역 특례 대상인지는 별도로 확인해야 합니다.
Q. 인구감소지역 89곳 목록이 곧 바뀌나요?
89곳 지정의 근거인 인구감소지역 지정고시 부칙에 5년마다 재지정 심의를 거친다는 규정이 있어, 2021년 10월 최초 지정으로부터 5년 뒤인 2026년 10월 19일경 재지정 심의가 이뤄질 예정입니다. 다만 재지정 이후 목록이 구체적으로 어떻게 바뀔지는 국가균형발전위원회 심의 결과에 따라 결정되므로, 매입 전 최신 지정고시를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
Q. 취득기한 2026년 12월 31일이 지나면 특례가 완전히 없어지나요?
현재 법령상 취득기한은 2026년 12월 31일까지입니다. 이후 연장 여부는 국회 세법 개정 논의에 따라 달라질 수 있으므로, 취득 시점이 임박했다면 기한 내 취득 여부를 우선 확인하고 이후 개정 동향은 국세청 발표를 통해 확인하는 것이 좋습니다.
