양도소득세 계산기 활용법과 2026년 세율 총정리
양도소득세 계산기, 지금 확인해야 할 3가지
주택을 팔 때 내야 하는 양도소득세는 보유기간, 다주택 여부, 조정대상지역 여부에 따라 세율과 공제율이 크게 달라집니다. 국세청 홈택스의 양도소득세 모의계산 서비스를 쓰면 예상 세액을 미리 가늠할 수 있지만, 계산기에 입력할 값(세율·공제율)이 최근 바뀌었거나 곧 바뀔 예정이라는 점을 모르면 결과가 실제와 크게 어긋날 수 있습니다. 2026년 기준으로 ① 다주택자 중과세율이 다시 적용되고 있고 ② 단기보유 시 최고 70% 중과세율이 붙으며 ③ 장기보유특별공제(보유·거주 기간이 길수록 양도차익에서 빼주는 공제) 방식이 2028년부터 단계적으로 바뀔 예정입니다. 아래에서 순서대로 정리했습니다.
2026년 양도소득세 과세표준 및 세율표
양도소득세 기본세율은 과세표준(양도차익에서 각종 공제를 뺀 금액) 구간별로 6~45%의 8단계 누진세율 구조입니다. 아래 표는 보유기간 2년 이상인 경우에 적용되는 기본세율입니다.
과세표준 | 기본세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
1,400만원 이하 | 6% | - |
1,400만원~5,000만원 | 15% | 126만원 |
5,000만원~8,800만원 | 24% | 576만원 |
8,800만원~1억 5,000만원 | 35% | 1,544만원 |
1억 5,000만원~3억원 | 38% | 1,994만원 |
3억원~5억원 | 40% | 2,594만원 |
5억원~10억원 | 42% | 3,594만원 |
10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
여기에 산출된 세액의 10%가 지방소득세로 별도 부과되므로, 실제 부담액은 표의 세율로 계산한 금액보다 10% 더 많다는 점을 계산기에 반영해야 합니다.
다주택자 중과세율, 2026년 5월부터 다시 적용
2026년 5월 9일부로 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료되었습니다. 이에 따라 조정대상지역(정부가 지정하는 주택 투기과열 우려 지역) 내 다주택자가 주택을 양도할 경우, 위 기본세율표의 세율에 2주택자는 +20%포인트, 3주택 이상자는 +30%포인트가 가산되는 중과세율이 현재 실제로 적용되고 있습니다.
단, 2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청하고 이후 매매계약을 체결한 경우에는 예외적으로 추가 유예가 인정됩니다. 계약일로부터 강남구·서초구·송파구·용산구는 4개월, 2025년 10월 신규 지정된 조정대상지역은 6개월 이내에 잔금 지급과 등기까지 완료하면 중과 대상에서 제외됩니다.
단기보유 중과세율, 기본세율표보다 먼저 적용
앞의 기본세율표는 보유기간 2년 이상에만 적용됩니다. 주택(조합원입주권·분양권 포함)을 보유기간 1년 미만 상태에서 양도하면 70%, 1년 이상 2년 미만 보유 후 양도하면 60%의 단기보유 중과세율이 우선 적용됩니다. 즉 보유기간이 2년 미만이면 다주택 여부나 조정대상지역 여부와 무관하게 이 단기보유 중과세율이 먼저 검토 대상이 되고, 2년 이상 보유했을 때만 앞의 기본세율표(및 다주택자 중과)로 넘어갑니다.
장기보유특별공제 적용률
장기보유특별공제는 양도차익에서 보유·거주 기간에 비례해 일정 비율을 빼주는 제도입니다. 오래 갖고 있거나 오래 거주할수록 세금이 줄어드는 구조인데, 이 공제율 자체가 2028년부터 크게 바뀔 예정입니다.
2027년까지 적용되는 현행 기준
1세대1주택자(한 가구가 국내에 1주택만 보유한 경우) 기준으로 보유기간 연4% + 거주기간 연4%가 각각 최대 10년(최대 40%씩)까지 적용되어, 총 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 이 방식은 2027년까지는 그대로 유지됩니다.
다만 이는 1세대1주택자 기준이며, 다주택자에게 적용되는 장기보유특별공제 공제율은 이와 별개의 항목입니다. 다주택자는 앞서 설명한 양도소득세 세율 중과(기본세율 +20~30%포인트)와 무관하게, 장기보유특별공제에서는 보유 기간에 따라 연 2%씩 최대 30%까지의 공제율이 적용됩니다. 즉 다주택자는 ‘세율은 중과되고 공제율은 낮게’ 적용되는 구조이므로, 세율표의 기본세율만 보고 다주택자도 1세대1주택자와 같은 세금을 낸다고 오해하면 안 됩니다.
2028~2029년 장기거주소득공제로 개편 예정
정부가 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회에서 확정한 '2026년 세제개편안'에 따라, 주택 양도소득세 장기보유특별공제는 '장기거주소득공제'로 개편될 예정입니다. 다만 이는 아직 국회 세법 개정 절차를 거쳐야 하는 예정 사항이므로 실제 시행 여부와 세부 내용은 향후 국회 논의 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
2027년: 현행 방식(보유 연4%+거주 연4%, 최대80%) 그대로 유지
2028년: 보유기간 공제율 연2%·최대20%로 축소, 거주기간 공제율 연6%·최대60%로 확대
2029년 이후: 보유기간 공제 완전 폐지, 거주기간에 대해서만 연8%씩 공제(10년 이상 실거주 시 최대80%)
공제 금액에도 한도가 신설됩니다. 현재는 공제 금액에 한도가 없지만, 개편안대로라면 2028년에는 20억원, 2029년 이후에는 10억원으로 공제 한도가 제한될 예정입니다.
정리하면 앞으로는 보유만 오래 하는 것보다 실제로 거주한 기간이 공제액을 좌우하는 방향으로 바뀌는 셈입니다. 다주택 판정 시 오피스텔이 주택수에 포함되는지 여부도 세율·공제율에 영향을 줄 수 있는데, 세금별로 기준이 다르므로 오피스텔 주택수 포함 여부, 세금별로 다 다르다? 글에서 구체적으로 확인해볼 수 있습니다.
양도소득세 계산기로 직접 계산해보는 법
양도소득세는 아래 순서로 계산됩니다. 계산기(모의계산 서비스)를 쓸 때도 이 흐름대로 값을 입력하면 됩니다.
양도가액에서 취득가액과 필요경비(중개수수료, 취득세 등)를 뺀 양도차익을 계산합니다.
양도차익에서 보유·거주기간에 따른 장기보유특별공제액을 뺍니다.
남은 금액에서 기본공제(1인당 연 250만원)를 빼 과세표준을 산출합니다.
과세표준에 해당 세율(기본세율, 다주택자 중과세율, 또는 단기보유 중과세율 중 해당하는 세율)을 곱하고 누진공제액을 빼 산출세액을 구합니다.
산출세액의 10%인 지방소득세를 더해 최종 납부할 세금을 확인합니다.
정확한 세율과 공제율이 매년, 그리고 앞으로는 연도별로도 달라질 예정이므로, 실제 신고 전에는 국세청 홈택스 누리집의 양도소득세 모의계산 메뉴에서 본인의 취득일·양도일·보유기간·거주기간을 직접 입력해 확인하는 것이 정확합니다. 자세한 세율·공제 규정은 국세청 누리집에서도 조회할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 조정대상지역이 아닌 곳의 다주택자도 중과세율이 적용되나요?
아닙니다. 다주택자 중과세율(+20%포인트, +30%포인트)은 조정대상지역 내 주택을 양도할 때만 적용됩니다. 조정대상지역이 아닌 지역의 주택은 다주택자라도 기본세율표가 그대로 적용됩니다.
Q. 보유기간 2년을 채우기 직전에 팔면 어떻게 되나요?
보유기간이 1년 이상 2년 미만이면 기본세율표가 아니라 60%의 단기보유 중과세율이 적용됩니다. 하루라도 2년을 채우지 못하면 세금 차이가 크게 날 수 있으므로 양도일(보통 잔금 지급일 또는 등기일 중 빠른 날)을 반드시 확인해야 합니다.
Q. 장기보유특별공제 개편안은 언제부터 확정된 것으로 봐야 하나요?
2026년 8월 3일 세제발전심의위원회에서 정부안이 확정되었지만, 이는 국회의 세법 개정 절차를 거쳐야 최종 시행됩니다. 국회 논의 과정에서 세부 내용이나 시행 시기가 조정될 수 있으므로 확정 전까지는 예정안으로 참고하는 것이 안전합니다.
Q. 다주택자도 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?
받을 수 있습니다. 다만 1세대1주택자처럼 최대 80%(보유4%+거주4%)를 받는 것이 아니라, 보유 기간에 따라 연 2%씩 최대 30%까지의 공제율이 적용됩니다. 이는 양도소득세 세율 중과와는 별개로 적용되는 공제 항목입니다.
Q. 양도소득세 모의계산 결과와 실제 신고 세액이 다를 수 있나요?
네, 모의계산은 참고용이며 실제 신고 시에는 정확한 취득가액 증빙, 필요경비 인정 여부, 1세대1주택 비과세 특례 적용 여부 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 최종 신고 전에는 세무 전문가 상담이나 국세청 홈택스의 정식 신고 절차를 통해 확인하는 것이 필요합니다.
