오피스텔 주택수 포함 여부, 세금별로 다 다르다?

오피스텔은 세목마다 주택수 산정 기준이 달라 같은 오피스텔 한 채를 두고도 취득세에서는 주택으로 잡히고 종합부동산세에서는 빠지는 경우가 생깁니다. 결론부터 말하면 취득세·양도소득세는 취득 시점의 실제 거래가와 취득일을 기준으로, 종합부동산세는 매년 해당 연도의 공시가격을 기준으로 따로 판정합니다. 여기에 2024년부터 시행 중인 소형 신축주택 특례까지 겹치면서 실무에서 혼란이 큰 주제입니다. 세목별 기준을 순서대로 정리합니다.

오피스텔이 헷갈리는 이유 — 세목마다 판정 기준이 다르다

오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되지만, 실제로 주거용으로 쓰이는 경우가 많아 세법에서는 실질과세 원칙에 따라 주택으로 취급하기도 합니다. 문제는 이 '주택 여부'를 판단하는 기준이 취득세, 양도소득세, 종합부동산세, 재산세마다 제각각이라는 점입니다.

주택법과 세법의 기준 차이

청약(주택법) 기준으로는 주거용 오피스텔이라도 주택수에 전혀 포함되지 않습니다. 반면 세법(지방세법, 소득세법, 종합부동산세법)에서는 오피스텔이 실제로 주거용으로 사용되고 있는지를 따져 주택 여부를 판단합니다. 이 두 기준을 섞어서 이해하면 "오피스텔은 주택수에 포함 안 된다"거나 반대로 "무조건 포함된다"는 식의 오해가 생깁니다.

실질과세 원칙 — 재산세 부과 현황이 판단 근거

세법상 주거용 오피스텔 여부는 지자체가 재산세를 주택분으로 부과했는지를 실무적인 판단 근거로 삼는 경우가 많습니다. 소유자가 임차인의 전입신고 현황이나 실사용 현황에 따라 '주택분 재산세 과세대상 분류신청'을 하면 주택으로 재산세가 부과되고, 이 경우 다른 세목의 주택수 판정에도 영향을 줄 수 있습니다.

취득세 — 오피스텔 주택수 포함 기준

2020년 8월 12일 취득일 기준

취득세는 오피스텔을 취득하는 시점 자체에는 주택이 아닌 것으로 보아 무조건 4.6% 세율을 적용합니다. 문제는 이 오피스텔을 보유한 상태에서 다른 주택을 추가로 취득할 때, 오피스텔이 그 주택의 취득세 중과 여부를 가르는 주택수에 들어가느냐입니다.

2020년 8월 11일 이전 취득한 오피스텔은 주거용으로 쓰이고 있어도 취득세 주택수 산정에서 제외됩니다. 2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔은 주거용으로 사용 중이면 주택수에 포함됩니다.

이 취득일 기준은 2026년 8월 현재도 그대로 유효한 현행 규정입니다(지방세법 시행령 제28조의4). 다만 아래 두 가지 예외를 함께 확인해야 실제 판정을 정확히 할 수 있습니다.

저가 오피스텔(시가표준액 1억원 이하) 특례 — 취득 시기와 무관

2020년 8월 12일 취득일 기준이 신설되면서 같은 시행령 개정으로 예외 하나가 함께 마련됐습니다. 주택 수 산정일 현재 오피스텔의 시가표준액이 1억원 이하이면, 그 오피스텔을 2020년 8월 12일 이전에 취득했는지 이후에 취득했는지와 무관하게 취득세 주택수 산정에서 제외됩니다(지방세법 시행령 제28조의4 제6항 제4호). 신축·구축 여부나 기간 제한이 없는 상시 규정이라 지금도 그대로 적용됩니다. 시가표준액은 건물 시가표준액과 부속 토지 공시지가를 합산한 값으로, 위택스(WeTax)나 오피스텔 소재 시·군·구청 세무과에서 확인할 수 있습니다.

소형 신축주택 특례 — 별개의 병존 기준

위 저가 오피스텔 특례 외에도, 2024년부터 한시적으로 시행 중인 특례가 하나 더 있습니다. 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 준공(사용검사·사용승인, 임시사용승인 포함)되고 같은 기간 내 최초로 유상승계취득하는 전용면적 60㎡ 이하의 주거용 오피스텔(아파트 제외)은 "소형 신축주택 주택수 제외 특례"에 따라 취득세 주택수 산정에서 별도로 제외될 수 있습니다. 즉 2020.8.12 이후 취득한 오피스텔이라도 신축·전용 60㎡ 이하·취득가격 기준(수도권 6억원, 지방 3억원 이하)·취득기간 요건을 모두 충족하면 이 특례로 취득세 주택수에서 빠집니다. 신축 최초취득이 아니어도, 같은 2024.1.10~2027.12.31 기간 내에 기축 오피스텔을 매매로 취득한 뒤 취득일로부터 60일 이내에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대사업자로 등록하면 유사한 요건 충족 시 취득세 주택수에서 제외될 수 있습니다(지방세법 시행령 제28조의4 제6항 제9호). 세 기준은 서로 다른 축으로 병존하므로, 취득일만 보고 판단하지 말고 신축·기축 여부와 준공·취득 시기, 시가표준액도 함께 확인해야 합니다.

이 취득세 특례의 취득기한 연장은 지방세기본법·지방세징수법·지방세법 시행령·시행규칙 개정(2024년 3월 19일 국무회의 의결, 3월 26일 공포·즉시시행)으로 이루어졌습니다. 반면 아래 설명할 양도소득세·종합부동산세 특례는 조세특례제한법 등 완전히 별도의 세법 시행령 개정으로 연장됐다는 점에서 법적 근거가 다릅니다.

양도소득세·종합부동산세 — 취득세와 또 다른 기준

양도소득세는 취득세와 같은 '거래가' 기준

양도소득세도 취득세와 마찬가지로 취득 시점의 실제 거래가(취득가격)를 기준으로 주택수 판정에 참여합니다. 1주택 비과세 특례를 적용받을 때 보유 중인 오피스텔이 실질적으로 주거용이라면 주택수에 포함돼 비과세를 놓칠 수 있습니다. 소형 신축주택 특례(조세특례제한법 제98조의8)를 적용받는 요건 충족 오피스텔이라면 양도소득세 주택수에서도 제외됩니다.

종합부동산세는 '해당 연도 공시가격' 기준

종합부동산세는 취득세·양도세와 성격이 다릅니다. 매년 부과되는 보유세이기 때문에, 특례 적용 여부를 그 해의 공시가격이 가격 임계값(수도권 6억원, 지방 3억원) 이하인지로 재판정합니다. 취득 당시 거래가가 아니라 매년 새로 고시되는 공시가격을 기준으로 삼는다는 점이 핵심 차이입니다. 소형 신축주택 특례는 소득세법·법인세법·조세특례제한법·부가가치세법·종합부동산세법 등 5개 세법 시행령 개정으로 이루어져, 취득세 근거 법령(지방세 관련법)과는 완전히 별개입니다.

재산세 — 이 특례와 무관, 물건별 개별 과세

재산세는 소형 신축주택 특례가 전혀 적용되지 않는 유일한 세목입니다. 재산세는 개별 물건마다 부과되는 구조라 '주택수 산정'이라는 개념 자체가 없습니다. 오피스텔이 재산세에서 주택분으로 과세되는지 여부는 소유자의 재산세 과세대상 분류신청, 임차인의 전입신고·실사용 현황에 따라 지자체가 개별적으로 판단합니다. 재산세 고지서에 주택으로 표시돼 있다면 그 오피스텔은 실질적으로 주거용으로 신고·확인된 상태라는 뜻이고, 이는 다른 세목의 주택수 판정에도 참고 자료로 쓰일 수 있습니다.

세목별 오피스텔 주택수 포함 여부 한눈에 보기

소형 신축주택 특례 신청 시 확인해야 할 사항

특례 적용 여부를 스스로 판단하기보다 아래 항목을 순서대로 확인하는 것이 실수를 줄이는 방법입니다. 아래 체크리스트는 신축 오피스텔 최초취득 기준이며, 기축 오피스텔을 매입해 임대사업자 등록으로 특례를 노린다면 준공일자 대신 매매 취득일과 취득일로부터 60일 이내 임대사업자 등록 여부를 확인해야 합니다. 시가표준액이 1억원 이하인 오피스텔이라면 아래 요건과 무관하게 위택스에서 시가표준액만 먼저 확인해도 됩니다.

1. 준공(사용검사·사용승인, 임시사용승인 포함) 시점이 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일 사이인지 확인합니다.

2. 해당 오피스텔을 같은 기간 내 최초로 유상승계취득했는지 확인합니다.

3. 전용면적이 60㎡ 이하인지, 아파트가 아닌 도시형생활주택·다가구·연립·다세대·주거용 오피스텔인지 확인합니다.

4. 취득세·양도세는 취득 시점 거래가가 수도권 6억원, 지방 3억원 이하인지 확인합니다.

5. 종부세는 매년 그 해 공시가격이 같은 기준 이하인지 별도로 재확인합니다.

취득세 관련 서류나 감면 신청은 관할 구청 세무과에서, 국세 관련 사항은 국세청 홈택스 상담을 통해 확인할 수 있습니다.

참고로 오피스텔 취득세와 함께 아파트·다주택 취득세 중과 여부가 궁금하다면 취득세 중과 대상 기준, 나도 해당될까? 글도 참고할 만합니다.

자주 묻는 질문

Q. 신축 소형 오피스텔은 주택수에서 무조건 제외되나요?

아닙니다. 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 준공되고 같은 기간 내 최초로 유상승계취득한 전용 60㎡ 이하 오피스텔이면서 취득가격 또는 공시가격이 수도권 6억원·지방 3억원 이하인 경우에만 취득세·양도소득세·종합부동산세 산정에서 제외됩니다. 요건 중 하나라도 충족하지 못하면 일반 기준(취득일·실질 주거용 여부)으로 판정합니다.

Q. 2020년 8월 12일 이전에 취득한 오피스텔은 지금도 주택수에서 제외되나요?

취득세 기준으로는 그렇습니다. 2020년 8월 11일 이전 취득한 오피스텔은 현재 주거용으로 쓰이고 있더라도 취득세 주택수 산정에서 제외됩니다. 다만 양도소득세·종합부동산세는 취득일 기준이 아니라 실질 주거용 사용 여부로 별도 판정하므로, 취득세에서 제외된다고 다른 세목까지 자동으로 제외되는 것은 아닙니다.

Q. 오래된(구축) 오피스텔도 취득세 주택수에서 제외될 수 있나요?

가능합니다. 신축 특례와는 별개로, 주택 수 산정일 현재 오피스텔의 시가표준액이 1억원 이하이면 취득 시기나 신축 여부와 무관하게 취득세 주택수에서 제외됩니다. 또한 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일 사이에 기축 오피스텔을 매매로 취득해 취득일로부터 60일 이내 임대사업자로 등록하면 별도 특례가 적용될 수 있습니다. 구축 오피스텔을 보유하고 있다면 위택스에서 시가표준액을 먼저 확인해보는 것이 좋습니다.

Q. 재산세 고지서에 오피스텔이 주택으로 표시되면 취득세 주택수에도 자동 포함되나요?

재산세 주택분 과세는 실질 주거용 사용 여부를 보여주는 실무적 근거가 될 수 있지만, 세목별로 판정 절차가 별개입니다. 취득세는 취득일과 실사용 현황을, 종부세는 해당 연도 공시가격을 각각 따로 확인해야 하며, 최종 판단은 관할 세무서·구청에 문의하는 것이 정확합니다.

Q. 오피스텔 청약과 세금상 주택수 판정은 같은 기준인가요?

다릅니다. 주택법이 적용되는 청약 자격에서는 주거용 오피스텔이라도 주택수에 전혀 포함되지 않습니다. 반면 취득세·양도소득세·종합부동산세 같은 세법에서는 실질 주거용 사용 여부에 따라 주택으로 판정될 수 있습니다. 청약 준비 중이라면 별도로 이 차이를 확인해야 합니다.

Q. 오피스텔을 여러 채 보유하면 종합부동산세 주택수는 어떻게 판정하나요?

종합부동산세는 매년 부과되는 보유세이므로, 각 오피스텔이 그 해 공시가격 기준으로 수도권 6억원·지방 3억원 이하이고 전용 60㎡ 이하이며 소형 신축주택 특례 요건을 충족하는지를 연도별로 다시 확인해야 합니다. 공시가격이 매년 변동되므로 작년에 제외됐던 오피스텔이 올해는 포함될 수도 있습니다.

참고자료

• 지방세법 시행령 제28조의4(주택 수의 산정방법) - 국가법령정보센터

• 민간임대주택에 관한 특별법 - 국가법령정보센터

• 조세특례제한법 제98조의8(소형 신축주택 등 취득에 대한 취득세 등 감면) - 국가법령정보센터