부동산 증세 종부세 인상 전망, 1주택자 보유세 변화와 핵심 쟁점

2026년 공동주택 공시가격이 서울 강남3구와 한강벨트를 중심으로 크게 상승함에 따라, 정부가 예고해 온 부동산 증세와 종부세 인상의 구체적인 방안에 시장의 이목이 집중되고 있습니다. 특히 이번 과세 개편은 다주택자만을 타깃으로 삼던 기존 정책에서 벗어나, 초고가 주택 보유자 및 실거주하지 않는 1주택자까지 사정권에 포함시키는 고강도 개편이 될 것으로 예견됩니다. 실소유자들의 세액 부담이 가중될 가능성이 높아짐에 따라 조속한 자산 포트폴리오 정비가 필요한 시점입니다.

종부세 개편의 핵심 시나리오와 과세 표준 조정

이번 정부 개편안에서 세제 당국이 검토하고 있는 핵심 조정 요인은 과세표준을 결정짓는 핵심 수치들의 변화입니다. 공시가격의 상승과 더불어 세율 및 세액공제 제도를 개편하여 세수 확보와 시장 안정화를 동시에 도모하겠다는 의도로 풀이됩니다.

1. 공정시장가액비율 상향 조정 가능성

부동산 보유세(재산세 및 종합부동산세)는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을 산출한 뒤, 여기에 해당 구간의 세율을 적용하여 계산합니다. 윤석열 정부 들어 60%로 낮췄던 종부세 공정시장가액비율을 올해 하반기 세법 개정안을 통해 80% 수준까지 인상하는 방안이 매우 유력하게 검토되고 있습니다. 공정비율이 20%포인트 상향되면 동일한 공시가격이더라도 과세표준 자체가 급격히 상승하므로, 실질적으로 체감하는 보유세 인상 효과는 매우 큽니다. 과거 문재인 정부 당시 이 비율을 최대 95%까지 인상했던 정책 기조가 연상되는 대목입니다. 보유세는 다음과 같은 절차로 산정됩니다.

국토교통부가 공동주택 공시가격을 산정하여 공시합니다.
공시가격에 정부가 결정한 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 계산합니다.
해당 과세표준 구간에 맞는 종합부동산세 세율을 적용하여 기본 세액을 산출합니다.
고령자 공제 및 장기보유 세액공제를 차감하여 최종 납부할 세액을 확정합니다.

핵심 수치: 현재 종부세의 공정시장가액비율은 60%이나 하반기 세법 개정안을 통해 80%로 인상될 가능성이 큽니다. 공시가격 급등 지역은 비율 상향 시 보유세가 50% 이상 늘어날 수 있습니다.

2. 종합부동산세 과세표준 구간 세분화

현재 종부세 과표 구간은 총 7개 구간으로 설계되어 세금을 부과하고 있습니다. 정부는 중고가 주택이 밀집한 20억 원에서 40억 원 사이의 구간을 더욱 촘촘히 쪼개어 세금을 누진적으로 부과하는 방안을 검토 중입니다. 이는 고액 소득세 구간을 다변화하는 방식과 일치하는 흐름으로, 과세 형평성을 높이면서도 고가 자산 보유자들에게 정밀한 세금 부담을 유도하기 위한 정책적 장치로 분석됩니다. 참고로 현재의 종합부동산세 과세표준 구간은 아래와 같습니다.

3억 원 이하 구간
3억 원 초과 ~ 6억 원 이하 구간
6억 원 초과 ~ 12억 원 이하 구간
12억 원 초과 ~ 25억 원 이하 구간
25억 원 초과 ~ 50억 원 이하 구간
50억 원 초과 ~ 94억 원 이하 구간
94억 원 초과 최고 세율 구간

3. 보유세 실효세율 및 세율 조정 가능성

정부 내부와 여권에서는 세법 개정안의 또 다른 축으로 종합부동산세와 양도소득세의 법정 세율 자체를 미세 조정하는 방안도 열어두고 있습니다. 이재명 대통령은 보유세 인상을 부동산 시장 안정을 위한 최후의 수단으로 간주하면서도, 초고가 주택에 대해서는 글로벌 선진국 수도의 조세 수준에 걸맞은 강도 높은 보유세 의무와 규제를 적용해야 한다는 점을 수차례 피력한 바 있습니다. 현재 한국의 보유세 실효세율은 약 0.1%대로 주요 선진국에 비해 낮은 수준으로 평가받고 있으며, 이를 인상하기 위해 특정 구간의 세율을 직접적으로 상향하거나 다주택자에 대한 가중 세율을 더욱 엄격하게 개편하려는 시도가 이어질 수 있습니다.

부동산 증세 대상과 예외 기준: 누가 세금을 더 내는가

이번 보유세 개편안이 기존 대책들과 가장 크게 차별화되는 점은 1주택자라 할지라도 예외 없이 강력한 과세 잣대를 들이댄다는 점입니다. 서민층 실수요자와 투자 목적의 소유자를 철저히 분리하여 과세하겠다는 방침입니다.

1. 초고가 및 비거주 1주택자의 규제 대상 편입

정부는 실거주용 1주택자에 대해서는 기존의 세제 혜택을 일정 수준 유지하되, 거주하지 않고 세를 놓은 '비거주 1주택자' 및 공시가격이 비정상적으로 높은 '초고가 1주택자'는 규제 사정권에 포함시키기로 확정했습니다. 국토교통부 역시 이들에 대한 강력한 보유세 인상이 대책에 포함된다고 명시했습니다. 소유 주택의 가격 수준과 실거주 여부에 따라 세액 가중치가 차등 적용될 예정이며, 주요 평가 기준은 다음과 같습니다.

대상 주택의 공시가격 및 과세표준 구간
실주거 목적 여부 및 임대 여부
소유자의 연령 및 장기보유 기간

주의사항: 비거주 1주택자의 경우 실거주 요건을 충족하지 못하면 현행 12억원의 기본공제 혜택이 대폭 축소되거나 고령자·장기보유 세액공제 대상에서 배제될 수 있습니다.

2. 기본공제액 및 고령자·장기보유 공제 축소

현행 제도에서는 1가구 1주택자는 종합부동산세 계산 시 12억 원의 기본공제를 받아 세금 부담이 상대적으로 적었습니다. 그러나 개편안이 시행되면 비거주 1주택자에 대한 기본공제액을 하향 조정하거나 세액 감면 혜택을 대폭 축소하는 방향으로 제도가 바뀔 가능성이 높습니다. 특히 고령층 은퇴자나 주택을 장기 보유한 실소유자들에게 제공되던 고령자 세액공제(만 60세 이상 최대 40%)와 장기보유 세액공제(보유 기간에 따라 최대 50%, 합산 한도 80%)의 적용 기준을 강화하는 방안이 거론되고 있습니다. 만약 실거주 요건을 충족하지 못한 비거주 1주택자가 이 세액공제 축소 대상에 포함된다면, 기존에 받던 최대 80%의 감면 혜택이 사라져 보유세가 수백만 원 이상 급등하는 직접적인 타격을 입게 될 것입니다.

2026년 보유세 부담액 가상 시뮬레이션 및 대책 비교

공시가격 상승률과 공정시장가액비율 상향 시나리오를 바탕으로 가상의 과세 모의 실험을 해보면 향후 납부해야 할 세금 규모를 대략적으로 예측할 수 있습니다.

1. 공시가격 변화와 세율 적용 예상 비교

2026년 공동주택 공시가격 현실화율은 전년과 동일한 69% 수준으로 유지되었지만, 서울 강남3구와 마포·용산·성동 등 한강벨트 지역의 아파트 공시가격은 평균 20% 이상 급등했습니다. 여기에 공정시장가액비율이 60%에서 80%로 오르는 시나리오가 겹치면 해당 지역 고가 주택 소유자들의 보유세 증가율은 지난해 대비 50%를 훌쩍 넘어설 것으로 시뮬레이션 결과 파악됩니다. 아래의 비교 표는 동일 공시가격 주택을 기준으로 비율 조정에 따른 세액 변화 흐름을 예상한 것입니다.

구분	현행 기준 (공정비율 60%)	개편 예상안 (공정비율 80%)	비고
과세표준 산정	공시가격 x 60%	공시가격 x 80%	과세표준 33.3% 상승 효과
1주택 기본공제	12억 원 적용	비거주 시 기본공제 축소 검토	실거주 여부가 핵심 변수
최대 세액공제	고령/장기 보유 합산 80%	비거주·초고가 공제 한도 축소	은퇴자 보유세 실질 증가

2. 주택 공급 물량 급감과 부동산 시장 영향

과거 부동산 시장의 역사적 추이를 살펴보면, 세금 인상을 통한 규제책이 언제나 긍정적인 효과만을 낳지는 않았습니다. 문재인 정부 시기였던 2018년에도 다주택자 양도세 중과 유예 조치 종료 이후 보유세 대폭 인상을 골자로 하는 부동산 증세 정책을 거듭 발표했으나, 매물 잠김 현상이 발생하며 오히려 서울 집값이 급등하는 부작용을 겪은 바 있습니다. 특히 2026년 현재의 상황은 당시보다 공급 측면에서 훨씬 더 취약합니다. 2018년 1분기 기준 서울의 주택 인허가 물량은 13,559가구였지만, 2026년 1분기의 서울 주택 인허가 물량은 5,632가구에 그쳐 무려 8년 전의 41% 수준으로 급감한 상태입니다. 수도권 전체로 보더라도 절반 이하로 줄어든 인허가 공급 물량은 증세 정책과 결합될 시 다주택자들이 집을 파는 대신 버티기에 들어가게 만들어 전세가 상승 및 매물 부족 현상을 심화시킬 리스크가 매우 큽니다. 따라서 고가 주택 보유자나 부동산 투자를 계획 중인 자산가들은 무작정 버티기보다는 자산 다각화가 필수적이며, 용인 반도체 클러스터 부동산 전망 및 권역별 투자 전략을 면밀히 검토하여 지역 호재와 세금 절감 효과를 동시에 고려하는 고차원적인 세무 전략을 세워야 할 것입니다.

자주 묻는 질문

Q. 이번 종부세 인상 대책은 언제 발표되나요?

정부는 올해 7월 말 발표할 예정인 세법 개정안을 통해 구체적인 종합부동산세 과세표준 구간 세분화 및 세액공제 개편안을 공개할 예정입니다.

Q. 공정시장가액비율이 오르면 세금에 어떤 영향을 미치나요?

공정시장가액비율이 현행 60%에서 80%로 상향되면 세금을 매기는 기준인 과세표준이 높아지므로, 공시가격이 오르지 않더라도 납부해야 할 보유세가 크게 증가합니다.

Q. 1주택자도 무조건 보유세가 인상되나요?

모든 1주택자가 해당되는 것은 아니며, 공시가격 12억원을 초과하는 초고가 주택 보유자나 본인이 직접 거주하지 않는 비거주 1주택자가 집중 규제 대상이 될 것으로 보입니다.

Q. 고령자나 장기보유자의 세액공제는 얼마나 줄어드나요?

현재 60세 이상에게 최대 40%까지 제공되는 고령자 공제와 장기보유 공제 비율을 축소하는 방안이 검토 중이며, 정확한 한도 축소 폭은 하반기 개정안 발표 후 확정됩니다.